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全国5月土地市场量价齐升,规模房企依旧占据绝对优势

编辑:楼市与楼楼  来源:  时间:2021-06-03 09:41:54  阅读:1222  分享:
摘要:伴随着“集中供地”的持续推进,五月土地市场量价齐升,热度持续升温。在10个集中供地城市中,共有371个含宅用地成交,成交金额近5000亿元,但城市分化依然明显。 就目前已完成的第一批集中供地中而言,规模型房企仍占有绝对优势,2021年5月,TOP30型房企共竞得的土地占1个集中供地城市的40%。

伴随着“集中供地”的持续推进,五月土地市场量价齐升,热度持续升温。在10个集中供地城市中,共有371个含宅用地成交,成交金额近5000亿元,但城市分化依然明显。

就目前已完成的第一批集中供地中而言,规模型房企仍占有绝对优势,2021年5月,TOP30型房企共竞得的土地占1个集中供地城市的40%。

在苏州,首批集中供地于2021年6月2日落下帷幕,共有25幅含宅地块(不含保障房)成交,成交总额达421.65亿元,平均溢价率为7.83%。

就意向参与竞拍的企业数量而言,部分热点地块意向房企多达60家,最终国企、央企仍是“大赢家”,25块地中,国企央企共获得11块地,占比超过40%,总成交金额253.82亿元。万科、中海、保利等规模较大的房企持续深耕苏州市场的“老玩家”,自身将进一步巩固市场份额。

在短期内,我们认为,规模较大的房企投资策略仍然是聚焦于首轮集中供地,拿地优势更为显著。但是随着政策的不断落地,二三四轮或将成为中小房企的机会。

01。五月份土地市场量价齐升。

2023年5月,全国300个城市的经营性土地成交价格均在上涨,建筑面积为1.43亿平方米,环比上涨6%。中心城市集中供地后,平均地价上涨到5425元/平方米,同比分别上涨89%和33%。

图:300城经营性用地月度成交情况

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注意:2021年5月的数据截止4月27日下同。

资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统。

五月份集中供地高峰出现,10个城市共有371宗含宅地块出让,成交金额近5000亿元。其中,北京、南京和杭州成为“吸金大户”,成交额超过990亿元。

图:5月份集中供地城市成交含宅地块幅数及成交总金额

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注:只计算含宅地面积。

资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统。

值得一提的是,在这10个集中供地城市中,销售TOP30的房企总共斩获了40%的土地收益,其中,前十大房企共有76宗地块,占比超过20%,规模型房企优势明显。

具体地说,一方面国企、央企、规模较大的房企仍然是投资的主力军,比如万科、保利、中海、招商等绿色档企业,5月集中供地中都有超过5宗地块增加。尤以万科、招商等延续4月的积极拿地态势,截至5月,在首轮集中出让中,已分别获得20宗和14宗地块。

而随着核心城市集中供地节奏的加快,区域深耕型房企受益于地理位置和稳定的市占率投资优势明显。比如滨江、融信联手在杭州拿到了7宗地,首开也在北京增加了5块地。

02。共有17个城市完成了首批集中出让。

2023年6月2日,苏州完成首轮集中供地,共有25宗含宅地块成交,总成交金额超过400亿元,从参与意向的企业数量来看,苏州的土拍热度不逊于南京、杭州等城市。有意向的房企在一些热点地块上达到60家。

但从成交数据来看,苏州地区首次呈现出“稳”与“冷”的态势。一方面,苏州作为长三角的核心二线城市,市场热度高,发展前景好,可以看到一线城市。而且由于本次出让地块位置优越,参拍者的积极性很高;另一方面,由于一次性报价机制的存在,也让众多中小房企看到了捡漏的机会。

截至苏州土拍结束,已有17个城市完成首次集中出让。从竞争格局来看,30强房企在17个城市的240个含房地项目中脱颖而出,其中头部房企尤其突出,万科、融创总拿地20多幅。

表格:截至目前,全国30强房企集中供地情况。

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资料来源:公司年度报告,CRIC。

整体而言,“集中供地”下联合拿地成为众多房企的突围之道。特别是在北京、杭州等房价高的城市,抱团成为主流,而“规模+中小”、“中小+中小”以及外来企业与本地企业的互补等团购模式较为普遍。

03。新增货值百强门槛上涨19%

截至五月底,新增货值百分之78.2亿元,较去年同期增长19%。有24家房企的新增货值达到500亿元,其中碧桂园、万科、保利等房企的新增货值超过2000亿元。

图:2021年1-5月百强房企各梯队新增货值集中度情况

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资料来源:企业公告,CRIC监测。

受集中供地驱动,百强地产商整体投资热情明显上升,地产商对热点城市土地需求依然强劲。一到五月份百强房企拿地销售比例达到0.3,与四月份0.23的水平相比有明显提高,而且各梯队拿地销售比例都出现了一定程度的上升。TOP21-30房企拿地积极性最高。

图表:2021年1-5月百强房企各梯队拿地销售比率。

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注:地段销售比:各层级增加的投资价值/各层级的全口径销售额。

资料来源:企业公告,CRIC监测。

受集中供地驱动,50强房企5月销售业绩大幅回升。投资月均金额超过4300亿元,同比分别增长8%和51%,为2020年以来最高。在TOP50中,有一半以上的房企的单月投资环比上升,共有16家企业的月投资超过百亿元。

图表:50强房地产企业在2020年1月至2021年5月间的单月拿地金额(单位:亿元)

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资料来源:企业公告,CRIC监测。

同时,受土地供应结构的影响,百强房企5月在二线城市的投资比例继续上升,金额占比达65%,较上月上升7个百分点。

地区分布上,长三角仍是投资的主战场,1-5月百强县市房企拿地49%位于长三角地区。二是北京地下空间集中供地,环渤海地区占18%,比四月底提高8个百分点。

图表:2021年1-5月百强房企拿地能力,地区分布(金额)

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资料来源:企业公告,CRIC监测。

在五月份的集中供地中,规模较大的房企、国企等资金实力较强的房企成为第一批集中供地的胜利者,众多优质地块纷纷入局,而中小房企则生存环境堪忧,只能通过联合行动,抱团取暖来参与。

短时间内,在首轮集中供地中,规模房企的优势将持续,行业集中度将继续提升。六月份还有上海、合肥、郑州等热点城市首批集中供地,整体热度也将继续提升。

对未拿地企业(特别是中小房企)而言,及时调整战略布局,扩大拿地渠道,是获取新增土地储备,保证企业持续经营的重要途径,但如何在权益与规模上进行取舍,则将是对这些房企的一大考验。特别是在第一轮规模房企“争夺战”之后,第二批集中供地或将成为中小房企争夺的最佳时机。

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